Про новини компаній
12.06.2020, 17:00

Як прийняті законопроекти № 1210 і 2179 вплинуть на ринок нерухомості

Як прийняті законопроекти № 1210 і 2179 вплинуть на ринок нерухомості - Фото

Стаття засновника компанії Spang Capital Олександра Пана

З 1 січня 2017 року Україна приєдналася до Програми розширеного співробітництва в рамках ОЕСР і взяла на себе зобов'язання імплементувати мінімальний стандарт BEPS. Підписавши в 2014 році угоду про інтеграцію з Європейським союзом, Україна також взяла на себе зобов'язання імплементувати норми законодавства ЄС. Через деякий час ці зобов'язання відобразилися у редакції прийнятих Верховною Радою законопроектів № 2179 та 1210.

Нещодавно набувші чинності нові правила фінансового моніторингу і зміни до Податкового кодексу України вже істотно вплинули на український ринок нерухомості, передавши більше регуляторних функцій перевірки та повідомлення приватному бізнесу. Тепер вони зобов'язані вирішувати - кому з клієнтів надавати послуги, а кому відмовляти через невідповідність правилам контролю.

Важливо враховувати, що ринок нерухомості не обмежується тільки забудовниками, інвесторами і продавцями. Крім них, учасниками в цьому секторі є також ріелтори, що забезпечують власникам нерухомості стабільну здачу в оренду їх об'єктів. Нотаріуси, які оформлюють та реєструють договори. Банки, що забезпечують здійснення фінансових операцій, девелоперські компанії, архітектурні бюро, компанії що продають будматеріали, і багато інших. І для більшості з них правила ведення бізнесу вже змінилися.

І для початку, необхідно розуміти в чому суть нових правил для приватного бізнесу.

В першу чергу, розмір суми, після перевищення якої проводиться обов'язковий фінансовий моніторинг, збільшена зі 150 000 до 400 000 грн

Законом  розширено коло осіб, які зобов'язані проводити первинний фінмоніторинг, зокрема, ці функції тепер покладаються на:

  • Нотаріусів;
  • Суб'єктів господарювання, які надають посередницькі послуги під час здійснення купівлі-продажу нерухомого майна, а також суб'єктів господарювання, які надають за винагороду консультаційні послуги, які пов'язані з купівлею-продажу нерухомого майна;
  • Бухгалтерів, суб'єктів господарювання, які надають послуги з бухгалтерського обліку;
  • Суб'єктів господарювання, які здійснюють консультування з питань оподаткування;
  • Суб'єктів господарювання, які надають юридичні послуги.

Особливу увагу варто звернути на включення в цей список юристів і адвокатів.

Законом визначено: у яких випадках юристи і адвокати зобов'язані проводити первинний фінмоніторинг, і в цей перелік входить участь від імені або за дорученням клієнта в будь-якій фінансовій операції, та/або допомогу клієнтам в плануванні або здійснені операцій щодо:

  • купівлі-продажу нерухомості або управління майном при фінансуванні житла;
  • купівлі-продажу суб'єктів господарювання та корпоративних прав;
  • управління грошима, цінними паперами або іншими активами клієнтів;
  • відкриття та/або управління банківським рахунком або рахунком у цінних паперах.

Отже, в цей перелік входить майже весь спектр юридичних послуг при укладанні угод у сфері нерухомості. І це значить, що тепер більшості покупців і продавців нерухомості, що залучають юристів для супроводу своїх договорів купівлі-продажу,  доведеться спочатку надавати повний пакет документів, що підтверджує походження коштів необхідних для придбання конкретного об'єкта.

Зміни торкнулися також ріелторів і нотаріусів. Як відомо, в Україні вже діє постанова НБУ, згідно з якою будь-які розрахунки між фізичними особами, що перевищують 50 000 грн за угодами, які підлягають нотаріальному посвідченню, мають бути вчинені тільки шляхом безготівкового переказу. Одночасно з цим, у нотаріусів не було повноважень перевіряти спосіб розрахунку між сторонами, досить було підтвердження що розрахунок відбувся. Тепер же, як і у випадку з юридичними компаніями, клієнтам необхідно буде підтверджувати нотаріусам походження необхідної суми коштів.

Більш того, законодавчі зміни зобов'язали багатьох бізнесменів не тільки перевіряти своїх клієнтів. Відтепер ріелтори і нотаріуси зобов'язані повідомляти податкову службу про кожен укладений договір оренди. Так, відповідно до Закону: "Порушення суб'єктом господарювання, який здійснює посередницьку діяльність, пов'язану з наданням послуг з оренди нерухомості (ріелтором), порядку та/або строків подання інформації про укладення за його посередництвом цивільно-правового договору (угоди) про оренду нерухомості - тягне за собою накладення штрафу в розмірі 680 гривень за кожне таке порушення". Але варто також враховувати, що на ринку оренди нерухомого майна не так сильно позначяться штрафи в розмірі 680 грн, скільки зростання повідомлення податкових органів про укладені договори оренди, що спричинить за собою зростання цін на вартість орендованого майна, в зв'язку з необхідності покрити витрати на сплату податків . Втім, це зростання може бути знівельовано вже почавшоюся світовою кризою.

Це не всі зміни, які набрали чинності разом з новими законами, і на тлі світової кризи поки складно сказати, чи спричинять вони подорожчання вартості послуг на ринку нерухомості. Але вже точно можна сказати, що для виконавців такі зміни будуть більш витратними.

При цьому, також потрібно визнати, що закон в деяких аспектах є прогресивним та імплементує в Україні європейські норми надання послуг. Працюючи на ринку нерухомості ЄС, я точно можу сказати, що проведення обов'язкового комплаєнсу є необхідною процедурою для початку роботи. Також потрібно розуміти, що перевірка походження коштів завжди була обов'язковою процедурою банків. Тільки тепер цими функціями контролю наділені окремі компанії, робота з якими починається до здійснення платежу в банку, а це означає, що у них з'являється як можливість краще підготувати клієнтів до цієї процедури, так і відмовляти тим, хто цим правилам не відповідає з самого спочатку.

Прийняті редакції цих законів викликають багато питань, але одне можна сказати з впевненістю - вони є тільки проміжною ланкою масштабної зміни податкової архітектури та стандартів надання послуг. І замість заперечення і неприйняття нових правил, бізнесу в цілому, і сектору нерухомості зокрема, потрібно зосередиться на забезпеченні неухильного дотримання нових вимог.

Олександр Пан – засновник компанії Spang Capital

Отправить:
Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Популярне