Про доходи та державну нерухомість

Ми нарешті дізнаємося, чим володіємо і скільки заробляємо або втрачаємо. Я маю на увазі - громади, їх власність, потенціал, можливості кожного міста й села заробляти на своє майно. Це стає можливим після прийняття закону про оренду державного та комунального майна, за який депутати Верховної Ради проголосували 3 жовтня.

У більшості міських рад досить багато різної нерухомості. Насправді навіть жителі міст не завжди уявляють, що крім значних об'єктів - будинків культури, кінотеатрів і стадіонів є ще величезна кількість приміщень, таких як цокольні і підвальні поверхи, окремі будівлі та їх частини, які постійно здаються в оренду. Це доходи, які буквально лежать під ногами кожної громади, але кількість таких об'єктів, за яку ціну вони здаються в оренду в кожному місті теоретично відомо комусь у надрах міськрад, практично ж добитися цієї інформації від чиновників було неможливо.

А в них працюють магазини, перукарні, розташовані офіси якихось організацій. Наприклад, за нашими розрахунками, у Дніпрі здається від 500 до 1500 приміщень щороку. Точніше порахувати не можна, так як багато хто з них знімають комунальні та інші установи по 1 грн. на місяць - це вважається неприбутковим використанням. Чи завжди це так насправді?

Чимала частина комунальної нерухомості дуже часто йде "для своїх" і за ціною, яка "своїх" же і влаштовує. У таких випадках оголошення робиться в глибинах сайту міськради і банально про такі об'єкти знають тільки потрібні люди. У Дніпрі, наприклад, по багатьох об'єктах пропонується ціна 10-15 грн за 1 м2. При цьому середня комерційна ціна оренди в місті-мільйоннику повинна бути, очевидно, вище на порядок. Якщо дивитися на оголошення комерційної нерухомості, то в залежності від району ціна за 1 м2 стартує з 100-300 грн.

Приклад подібного оголошення тут. При цьому самі договори і ціни по ним в порушення законодавства міськрада приховує і на будь-які запити просто надсилає типовий договір без юросіб і цін.

Тобто необхідно буде виставити лот і визначити переможця через аукціон, публічно і за кращою ціновою пропозицією. Ніяких закритих торгів і захованих оголошень не може бути, кожен лот виставляється публічно на сайті, будь-які учасники з усієї країни (і навіть іноземці, за винятком представників країни-агресора) можуть подати свої заявки, відкрито торгуватися онлайн і підвищувати ставку оренди.

Таким шляхом ще до закону пішов, наприклад, Маріуполь. На кількох приміщеннях у минулому році стартова ставка оренди була 30 грн за 1 м2, а через Прозорро.Продажі вона стала 440 за 1 м2. Або була 21 грн за 1 м2 в 2018, а через Прозорро.Продажі стала 173 гривні.

Але далеко не всі об'єкти нерухомості навіть через Прозорро.Продажі здаються за такими цінами, багато що йде по 30-40 грн за 1м2 в місяць. Все залежить від привабливості об'єкта та конкуренції.

Справа навіть не в тому, наскільки виросте ціна кожного квадратного метра. Торги публічні, проходять онлайн, про них знають бізнесмени з усієї країни й вони впевнені в чесній конкурентній боротьбі та що не буде додаткових зборів і платежів.

Я описав два підходи, які умовно застосовуються зараз по всій Україні. Після прийняття закону про оренду державного та комунального майна з 20 лютого 2020 року, кожен договір оренди в кожному місті буде укладений тільки через електронну торгову систему Прозорро.Продажі.

Поки що, до лютого міські ради в Україні приймають рішення самостійно, яким чином здавати в оренду комунальну нерухомість - через онлайн аукціони або непрозорі схеми. Поповнювати міські бюджети або встигнути заробити на "своїх" хлопців. Чиновники прекрасно знають, що громадський контроль поки що обійти можна, досить глибше "закопати" оголошення і відправляти відписки на запити.

Набагато важче, або практично неможливо буде робити це при обов'язкових онлайн аукціонах через Прозорро.Продажі, де майже повністю усувається можливість корупції, а людський фактор і контакт із владою присутній тільки на етапі підписання договору з переможцем. Всі аукціони проходять онлайн і втручання "зацікавлених осіб" технічно неможливе.

Що змінюється після прийняття Закону про оренду:

• Всі аукціони повинні бути публічними і проходити онлайн у системі "Прозорро.Продажі"
• Інформація про кожен об'єкт, умови і терміни оренди буде доступна громадськості.
• Ціна оренди визначається відкритим аукціоном, а не вузьким колом "своїх осіб".
  Що це змінить? Жителі міст і сіл нарешті зможуть бачити, що робить місцева влада і контролювати власне майно. Бізнесу потрібно буде просто знайти цікавий об'єкт на сайті та подати заявку на участь у чесному аукціоні, а не шукати "свого" чиновника в кабінетах міськрад.

Громадським організаціям  так  само належить виконувати функції контролю - ми то знаємо, що чиновники завжди будуть намагатися обійти будь-яке законодавство.

Нарешті з'являється законодавчий механізм, де муніципалітети не можуть, а зобов'язані здавати в оренду міську нерухомість на відкритих аукціонах і договір укладається з міркувань кращої комерційної пропозиції, а не договорняків.

Читайте матеріал російською: Про доходы и государственную недвижимость