Розбір | Тяжіння немає. Київські ТРЦ недорахувалися мільярдів і зазнають збитків. Хто залишиться

10.11.2020, 10:02
Тяжіння немає. Київські ТРЦ недорахувалися мільярдів і зазнають збитків. Хто залишиться - Фото
ТРЦ Lavina Mall (Фото - ПСГ Ковальська)

Ритейлери здають позиції, а кияни не поспішають до торговельно-розважальних центрів. Усі сподівання – на новорічні свята

Ще рік тому українські девелопери планували побудувати півтора десятка ТРЦ загальною площею під мільйон квадратних метрів, а сьогодні не знають, де взяти гроші, щоб перекрити збитки тих, що працюють.

Один з найбільших ТРЦ в Україні "Lavina Mall" відзвітував про 248 млн грн збитків за перші три квартали. За той же період минулого року чистий прибуток компанії склав 116 млн грн. У непростій коронавірусний рік йому довелося майже вдвічі збільшити кредитний портфель – до 2,37 млрд грн.

Обороти київських ТРЦ під час карантину впали на 70%, розповів LIGA.net Олександр Черницький, глава правління групи Mandarin Plaza, що керуює ТРЦ Lavina Mall, Blockbuster Mall, Ocean Mall й іншими проєктами Вагіфа Алієва.

"Lavina Mall – перший регіональний ТРЦ в Україні, його фінансове становище певний індикатор – ринок штормить, усі зазнають колосальних збитків", – говорить аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.

LIGA.net розбиралася, що переживає ринок ТРЦ у Києві.

Три проблеми ТРЦ

2020 рік для ТРЦ починався благополучно. За рівнем насиченості торговельними площами на 1000 жителів Київ обігнав головні торгові столиці СНД (619,9 м2) – Москву, Санкт-Петербург, Софію, і низку міст Східної Європи, розповідає Костянтин Олійник, керівник департаменту стратегічного консалтингу Української торгової гільдії.

За останні два роки в столиці відкрилися сім ТРЦ, після комплексної реконструкції перезапустили ще дев'ять, згадує аналітик Colliers International Ігор Заболоцький. Девелопери будували амбітні плани на найближчу п'ятирічку.

Інфографіка: Colliers International

У березні 2020-го, з появою COVID-19 і введенням жорсткого карантину, все змінилося. Зараз ТРЦ опинилися перед фактом – ринок не може поглинути обсяг пропозиції, клієнти не поспішають до магазинів, а орендодавці не в стані платити за оренду, говорять співрозмовники LIGA.net.

ТРЦ недоотримали понад 5-7 млрд грн орендних платежів. А магазини, що працюють в офлайні, просіли в товарообігу на понад 40-55 млрд грн, розповідає LIGA.net Артем Шлапак, керівник клубу торгових центрів Malls Club, що об'єднує управлінців понад 30 ТРЦ, серед яких київські Ocean Plaza, Gulliver, ЦУМ, Retroville та інші.

Проблеми, з якими зараз стикаються столичні ТРЦ співрозмовники LIGA.net умовно поділили на три групи.

Проблема №1. Хворі точки ТРЦ – якірні оператори здають позиції

Кіномережі й оператори розважального сегмента – якірні орендарі ТРЦ, вони формують основні потоки відвідувачів, розповідає Заблоцький. Проте почуваються вони поки гірше за всіх, з огляду на вкрай низькі результати роботи після рестарту. Так, досі не працює частина дитячих розважальних центрів і боулінгів, з обмеженнями працюють кінотеатри та ресторани. Зниження відвідуваності негативно впливає на товарообіг сусідніх орендарів.

Проте, ТРЦ намагаються зберегти якірних орендарів, оскільки  ті формують імідж комплексу, зазначає Роман Герасимчук, директор консалтингової компанії City Development Solutions.

Проблема №2. Знижки для орендарів

До введення жорсткого карантину, в березні 2020-го, орендні ставки в кращих ТРЦ доходили до $80 за квадратний метр на місяць, розповідає Заблоцький. Але обмеження під час карантину на понад два місяці істотно вплинули на фінансовий стан ритейлерів.

ТРЦ були змушені йти назустріч орендарям і знижувати ставки в середньому на 15%, індивідуальні знижки іноді можуть досягати і 50-100% залежно від історії взаємин, розповідає Герасимчук.

Точки тяжіння у ТРЦ – фудкорти і зони розваг – зазвичай платили в рази менше, ніж ритейлери. "З фінансової точки зору можна було б відмовитися від них на користь ритейлерів, оскільки вони платять більше навіть з урахуванням знижок. Але, по-перше, непросто розірвати договори, а по-друге, це ще більше відштовхне відвідувачів від ТРЦ", – зазначає Костецький.

Проблема №3. Низька платоспроможність клієнтів

Під час карантину клієнти відмовляються від дозвільного відвідування ТРЦ, проте зростає попит на онлайн-покупки, де можна знайти товари дешевше.

"Крім очевидного зниження попиту і як такого бажання здійснювати покупки, з'явилося різке скорочення нових замовлень колекцій у дуже багатьох ритейлерів. А це – замкнене коло. Нічого продавати – нікому купувати", – розповідає Черницький. 

На червень 2020 року індекс споживчих настроїв у торговельних центрах склав 65,1 пунктів із 100 – найнижчий показник з грудня 2018-го.

Інфографіка: Colliers International

Надія на Новий рік

До кінця року оператори ТРЦ моніторитимуть ситуацію, оцінюватимуть свої збитки і перспективи подальшого розвитку, розповідає Заблоцький з Colliers. Ритейлери – думатимуть, як жити далі – чи закривати слабкі магазини наступного року.

Найвірогідніше, ринок ітиме за сценарієм планомірної ротації орендарів, щоб не допустити зростання вакантності в ТРЦ понад 10-12% у окремо взятих проєктах. "Досвід минулих криз продемонстрував – у разі втрати орендарів і зростання вакантності до 30%, ТРЦ стає практично некерованим – за такої нестабільності інші оператори просто виходитимуть із ТРЦ або висуватимуть нові вигідні для себе умови. Тому припустимий максимум вакантності – 10% протягом місяця або двох", – пояснює Заблоцький.

У червні 2020-го вакантність у столичних ТРЦ, за даними Colliers, сягала максимальних 10,7% (останні доступні дані), але відтоді показник виріс за рахунок відкриття нових проєктів, які не встигли зібрати пул орендарів. ТРЦ Blockbuster Mall і ТРЦ Retroville запустилися тільки 2020-го. Без урахування цих проєктів рівень вакантності в першому півріччі був стабільний – близько 6,0%. 

Проте, жоден ТРЦ зараз не буде залишати ринок, незважаючи на вакантність і збитки, впевнені співрозмовники LIGA.net.

"Класичних виходів ТРЦ з ринку я не пригадаю. Реконцепції траплялися. Показовим був приклад ТЦ Караван, 2014-го він втрачав відвідуваність, продаж, і, у підсумку, змінив формат на outlet 2019-го", – розповідає Заблоцький. 

У ТРЦ достатній запас міцності, щоб зазнавати збитків щонайменше років п'ять, вважає Костецький з SV Development. "Зазвичай це не єдине джерело доходів власників", – додає він.

Торговельно-розважальні центри найвірогідніше збільшуватимуть кредитний портфель, для перекриття поточних витрат, вважає Герасимчук. 

Перед Новим роком можна очікувати зростання активності покупців, останні два місяці 2020-го буду на руку власникам ТРЦ, говорить аналітик, але тільки в тому разі, коли не повториться жорсткий карантин.

"Локдаун призведе до катастрофічних наслідків. Сподіваємося на краще, але готуємося до гіршого", – робить висновок Черницький.

Диана Манучарян
Диана Манучарян
корреспондент LIGA.net
Якщо Ви помітили орфографічну помилку, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl+Enter.

Коментарі

Останні новини