Як захистити право власності від "чорних" ріелторів – поради адвоката

На правах спонсорства

Кожна людина не раз чула вислів: "Мій дім – це моя фортеця". І важко не погодитися з точністю цього твердження. Іноді в житті трапляються важкі ситуації, які можуть навіть призводити до необхідності закласти власну нерухомість при взятті кредиту в банку. І в цьому випадку складно відчувати себе захищеним і спокійно спати. Особливо це стосується позичальників, які з тих чи інших причин не в змозі своєчасно виплачувати кредити. У цьому випадку висока вірогідність погіршення ситуації, а саме – приходу колекторів з сумним повідомленням про необхідність виселення з будинку, який вже продано.

Адвокати все частіше говорять про те, що до них звертаються люди, нерухомість яких банківська організація відібрала за борги, або ж до них "в гості" прийшли непривітні колектори з погрозами про термінове звільнення квартири. Про подібні ситуації, а також способи як уникнути їх появи – розповідає керуючий ЮК "Касьяненко і партнери, адвокат Дмитро Касьяненко.

Суд з банком, як спосіб захисту власної нерухомості від колекторів та "чорних" рієлторів

Адвокати стверджують, що подібні справи зустрічаються дуже часто. Кожного, хто звернувся об'єднує факт застави власної нерухомості і неможливість своєчасно виплачувати борг банку. Відповідно, далі відбувається перереєстрація квартири / будинку і відчуження власності банком на користь третіх осіб. Людина стикається з тим, що в його будинок приходять люди, які змушують покинути нерухомість під приводом, що це тепер їх власність.

Звернення до судової інстанції з проханням скасувати перереєстрацію майна і зберегти його у власності – єдино вірне рішення в такому випадку. Через суд можна накласти арешт на квартиру і, відповідно, тоді буде заборона на вчинення будь-яких дій до вирішення питання в суді, а у власника буде час, щоб вирішити проблему з банком.

З подібною ситуацією зіткнулася і мешканка Києва. Кілька років тому вона звернулася в банк за кредитом на суму 50 тисяч доларів для розвитку свого бізнесу. В якості застави жінка надала квартиру, в якій проживала зі своєю сім'єю. На жаль, бізнес прогорів, і у неї не було матеріальних можливостей для повернення кредитних коштів. Замість того, щоб намагатися вирішити мирним способом проблему з фінансовою організацією, жінка просто ховалася від дзвінків і візитів співробітників банку. Це було вкрай невірне рішення з її боку. Ігнорування телефонних звернень та "листів щастя" призвело до того, що нерухомість виставили на продаж на користь "чорних" ріелторів відразу після завершення банком процедури перереєстрації. І одного разу теплим осіннім днем ​​до неї в "гості" прийшли люди з документами про те, що квартира тепер є їх власністю. Вони погрожували і наполягали про негайне звільнення сім'єю їх житлової площі.

Того разу жінка не розгубилася. Вона пригрозила "гостям" поліцією і зверненням до суду, що, на щастя, допомогло, і ці люди на час покинули її будинок. Жінка зрозуміла, що пора щось терміново робити і прийняла правильне рішення – звернутися за адвокатською допомогою.

Адвокат Дмитро Касьяненко в черговий раз зіткнувся з проблемою захисту прав власності позичальника. "Для цього був поданий позов до суду, в якому висувалися вимоги скасувати рішення і запису про держреєстрацію прав власності нових власників, а також повернення нерухомості з чужого, незаконного володіння справжньому власнику," – розповідає адвокат.

Позов до суду був обґрунтований тим, що в даному випадку явно були порушені права власності клієнта компанії. Зокрема, адвокати просили накласти арешт на майно та заборонити проведення будь-яких угод, щодо даного житла, так як воно у сім'ї єдине. Крім цього, після другого візиту представників банку до клієнта була реальна і обґрунтована загроза можливого виселення.

Суд уважно вивчив справу, постановив, що адвокатські доводи є обґрунтованими і їх неприйняття може привести до подальшого відчуження квартири і, заборонив проводити будь-які дії щодо цієї квартири на користь третіх осіб. Суд підтвердив, що це може негативно відобразитися на праві власності на квартиру справжніх власників. "Після накладення арешту у сім'ї буде приблизно 2-3 роки для мирного вирішення конфлікту, списання заборгованості до 90% та закриття питання з боргом" – пояснює адвокат Дмитро Касьяненко.

Базові "ключі" захисту права власності

Керуючий партнер ЮК "Касьяненко і партнери" Дмитро Касьяненко, за свою 20-річну юридичну практику в подібній сфері має певні напрацювання і робочі алгоритми для вирішення заплутаних і складних питань щодо прав власності за кредитними та іпотечними боргами. Фахівці стверджують, що в таких випадках практично єдиний спосіб захисту власної нерухомості – це накладення арешту.

Як раз’яснює адвокат Дмитро Касьяненко: "У більшості випадків вдається знайти обгрунтовані причини для суду щодо накладення арешту. Головна – у колекторів, кредиторів, "чорних" ріелторів немає права здійснювати перереєстрацію боргового майна і тим більше його подальше відчуження на користь третіх осіб. Навіть якщо подібне з якихось причин прописано в договорі, все одно все має бути здійснене відповідно до українського законодавства. Зокрема, все регулюється відповідно до Закону України "Про іпотеку" (ч. 3, ст. 24). Там в деталях описуються особливості відчуження прав власності відповідно до іпотечного договору, і йдеться про те, що процедура не може бути проведена без нотаріального засвідчення. Подібна поступка від права володіння повинна супроводжуватися держреєстрацією в законодавчому порядку. "

З вищеописаного випливає ще один момент, який регулюється ст. 517 ЦК, де сказано, що у позичальника є право не дотримуватися боргових зобов'язань перед новим кредитором. Останній обов'язково повинен надати позичальнику конкретні докази того, що його борг переданий новому кредитору. Якщо ж подібних доказів не було надано – кредитний договір вважається недійсним і, відповідно, не є обов'язковим для виконання позичальником.

У суді вагоме значення має ще один момент. А саме – неможливо відчужувати майно навіть у позичальника, якщо воно є його єдиним житлом. Подібна процедура заборонена українським законодавством. Немає жодного акту, на який міг би спиратися "новий" власник, намагаючись довести в суді законність проведеної перереєстрації, відчуження або будь-яких інших угод з майном, якщо справжній власник не давав свого письмового дозволу. У цьому випадку дії реєстратора або інших уповноважених органів теж визнаються незаконними за законом "Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Є ще один закон щодо кредитування в іноземній валюті, який забороняє стягнення майна українських громадян на певний термін. Його дія була продовженна Верховною Радою до 21 квітня 2021 року 16 вересня 2020 і 6 жовтня 2020 підписано Президентом України.

Йдеться про те, що якщо кредит був виданий в іноземній валюті, закладене майно не може бути примусово стягнуте. Справа в принципі не може бути вирішена, поки не буде закрите питання про виселення і реєстрацію проживаючих в проблемній квартирі осіб. Виняток – іпотечна квартира була куплена не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою житла. У рішенні суду в будь-якому випадку повинно бути вказано постійне житлове приміщення, яке буде надано людині при виселенні його з власної нерухомості.

Нами було розглянуто всього один спосіб вирішення проблеми, коли у справжнього власника відбирають майно. Але знаючи базові необхідні дії, власник вже зможе протистояти "чорним" ріелторам і колекторам. А значить, він зможе потурбуватися про захист свого майна в критичних ситуаціях.

Саме тому дуже часто не варто економити на послугах адвокатів. Вони дійсно допомагають залишити нерухомість в руках законного власника.